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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  從土地成交建築面積的走勢來看，10個典型城市已經連續3個月同比負增長，其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市土地成交建築面積共計388.6萬平方米，環比下降35.6%，同比下降41.6%，創下近兩年來新低。

  中原地產研究部統計數據顯示：截至6月16日，6月一線土地市場成交現降溫現象。4個一線城市總成交土地為8宗，合計土地成交額僅為18.18億元，中原地產研究總監張大偉表示，從目前待售的土地看，預計6月4個一線城市的土地成交額將低於200億元，將創造最近幾年的最低點。

  6月前半月不足20億元一線城市土地成交降溫

  中誠信國際認為，在地方政府債務新的融資趨勢下，未來地方政府債務風險將由現有的三大錯配風險演化為以下三大風險：房地產市場調整風險將成為最主要風險；在風險上移以及國傢信用兜底減弱兩端擠壓下地方風險放大；地方財政收入放緩、貸款和非標融資壓縮背景下，融資渠道切換導致的換擋風險。

  北上廣深土地市場十分清淡

  當下，由於樓市低迷，多地土地市場出現零成交，之前認為難以受到影響的一線城市土地市場也明顯降溫：6月前半月，北上廣深4個一線城市土地成交額僅為18.18億元。全國其他地區的土地出讓情況也好不到哪去。而地方政府償還債務高度依賴土地出讓金，土地收入的下降，讓地方還債壓力加大。

  另一方面，今年前4個月，北京土地市場總體供應和成交都較往年大幅增加，即使後續推地節奏趨緩，完成全年供地計劃的也不會很大。

  或與供地節奏有關

  每經記者 金微 發自北京

  張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，在持續接近半年的地熱房冷後，土地市場開始降溫，之前認為難以受到影響的一線城市也明顯降溫。

  183億地方債將招標發債"熱"面臨三大錯配風險

  房企謹慎拿地是土地市場遇冷的主要原因。中原地產研究部統計數據顯示，中國銷售前20強的標桿房企，最近幾月拿地數量逐月遞減，6月上半月拿地總額僅54.85億，其中僅個別企業有地入手。

  一線城市土地市場逐漸轉冷與地方政府的供地節奏也有關聯。北京今年成交的53宗土地中，有21宗是在去年12月掛牌，6宗在今年1月掛出，其餘26宗在今年2月掛出。

內容來自sina新聞

  目前，地方政府償還債務高度依賴土地出讓金，但近期樓市低迷，土地出讓金也受到影響，多地土地市場出現零成交的情況，中國指數研究院此前一份報告顯示，5月全國300個城市土地出讓金同比下跌近四成。

  而十個試點省市的地方債自發自還工作正緊鑼密鼓進行：廣東、山東兩地已完成評級機構的招標工作，並開展債券信用評級，前者腳步更快，地方承銷團組建工作也已結束。寧夏、江蘇、江西三地均掛出瞭組建地方債承銷團的通知。

  閆文濤認為，債務償還結構錯配是地方債面對的三大問題之一，"地方政府債務的償還對土地出讓收入依賴過大，部分省份承諾以土地出讓收入償還的債務占比高達50%以上，土地和房地產市場走勢對地方政府債務的償還影響很大。在當前房地產市場景氣下行的大背景下，過於單一集中的債務償還結構加大瞭地方政府債務風險敞口。"

  5月30日，北京市國土局公佈瞭2014年首批擬供應的商品住宅和商服用地。擬供應地塊總計80宗，土地面積約1046公頃。

  債務償還結構錯配

  按全國人大今年3月公佈的財政預案，2014年地方財政收支差額為4000億元，地方債券的規模是4000億，目前財政部批準的1092億元規模"自發自還"地方政府債以及財政部代理招標的516億元地方政府債，均在此之列。

  自今年3月，北京土地市場便無經營性用地出讓，持續時間近3個月，這種情況在歷年北京土地市場上，非常少見。北京房價測評中心認為，一方面，北京樓市從年初以來已出現降溫跡象，開發商預期也顯現明顯分化，在現階段推地或難有高溢價，國土部門有意控制推地節奏可保證後續土地出讓收入。

  而在去年6月，4個一線城市土地出讓金合計高達357億元。據中國房地產信息集團統計數據顯示，5月份，北京、上海、深圳、天津等10個典型城市土地出讓金收入578億元，環比下降20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次落入同比負增長區間。

  在公佈第一批擬供應計劃的當天，北京市國土局表示，將會同市政府相關部門和區縣政府采取有效措施，切實做好公佈地塊土地供應工作。同時，加快推進土地開發，確保如期形成有效供應，保障土地市場的合理用地需求，保持土地市場的平穩運行。

  一線城市降溫明顯

  在土地財政難以為繼的同時，十個試點省市的地方債自發自還工作正緊鑼密鼓進行。有分析認為，地方政府頻頻啟動地方債，源於當前經濟形勢下的財政和債務的雙重壓力。

  昨天(6月17日)，中誠信國際與穆迪在北京聯合舉行信用風險會，穆迪表示，中國政府近期發展健全地方債券市場的舉措有正面信用影響，可以強化地方政府對其投資及借貸活動負有的責任。

  這位人士還同時說道，在拿地中，企業會優先考慮地段好，能保證銷售周期，而地段一般的土地，除非價格特別有吸引力，否則不會貿然競拍，而三四線城市則基本不納入考慮范疇瞭。

  不過，中誠信國際政府與公共融資評級部高級分析師閆文濤向《每日經濟新聞》等媒體表示，當前中國地方政府債務仍面臨收益與風險錯配、期限錯配和債務償還結構錯配等三大錯配風險。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，北京土地市場急劇降溫，是政府層面暫停供地，這種停滯很快就會恢復，之後將繼續呈現穩步推出帶有自住型商品房的住宅地塊以完成全年的供地計劃。

  在自發自還試點地區啟動債券發行工作時，由財政部代理的第一批地方政府債券也啟動瞭招標。6月13日，甘肅、新疆、福建、廣西、四川五省區發行今年首期地方債，總額為516億元，第二期183億元地方債也將於6月20日招標。

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  有分析認為，各地方政府頻頻啟動地方債，源於當前經濟形勢下的財政和債務的雙重壓力。此前，財政部副部長王保安在一次講話中提到，"今年是地方政府償債壓力最重的一年。"王保安稱，在今年地方財政收入增速放緩、支出剛性強的背景下，地方債壓力會進一步增大。

  據他透露，今年到期需償還的地方政府負有償還責任債務占債務總餘額的21.89%，根據審計署公佈的數據，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務約11萬億元，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務或為2.4萬億元。

  北京某知名房企內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，企業拿地主要考慮自身資金和市場前景，目前企業大部分資金押在在建和在售項目中，回款周期預計較長，目前北京市場也受到京津冀一體化和自住房沖擊，拿地必然會十分謹慎。

  每經記者 胡健 發自北京

  除瞭債務償還結構存在錯配，地方債還存在收益與風險錯配。審計報告顯示，省市縣三級政府的債務增速顯示，低層級政府債務的總體增速均高於上一層級政府的增速。

  閆文濤說，總體上地方政府債務信用下沉、風險上移的趨勢愈加明顯，收益與風險進一步分離。"各舉債主體在享有融資收益的同時，其承擔的債務風險卻不斷向同級政府甚至高級別政府遷移。融資平臺自身信用不斷向政府信用靠攏拉近，信用風險也逐漸從個體信用風險向地區風險和宏觀系統性風險遷移，高層級政府的信用風險不斷累積加大。"

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  地方債面臨換擋風險

  盡管我國監管部門多次表示，地方債風險總體可控，相比中國的經濟總量，如此規模的地方債並不足以引起特別的擔憂，但審計署相關數據顯示，地方債務結構性風險突出，部分地方政府債務率超100%。

  按財政部的測算，地方政府未來三年(2015年～2017年)償債比重分別為17.06%、11.58%和7.79%。中誠信對此也進行過測算，數據顯示大部分省份債務期限結構偏短，今明兩年部分省份到期債務高達60%。

  "資金使用上，市政建設和交通運輸仍是各省份主要的資金投向，各省份市政建設和交通運輸兩者加總占所有資金投向的比重幾乎均在50%以上，一半的省份超過60%，資金使用期限較長，債務期限結構與資金使用期限結構錯配矛盾凸顯。"

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  公開發行有利於有效控制地方債務的規模和風險，並推進地方政府信息公開，是治理地方債"開正門、堵邪門"的重要舉措。其中，部分地方債還將用於償還"舊償"。

  中誠信國際報告稱，債務展期也化解瞭債務期限結構錯配矛盾，並在一定程度上緩釋瞭地方政府債務風險。該機構判斷未來地方政府債務融資將呈現以下五個趨勢：間接融資向直接融資過渡；非標產品向標準化產品過渡；國傢信用兜底向地方政府信用過渡；政府隱性擔保向風險自擔發行品種過渡；融資平臺債務在未來相當長的一段時期內仍將是地方政府最主要的融資方式。

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  據統計，這些企業年內拿地總額僅1502億元，預計上半年拿地總額不足1600億元。而在2013年上半年，20大房企拿地總額高達1977億元。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/07452780834.shtml

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